2006年02月05日

リフォーム完了!

 今日は、リフォームが終わった戸建住宅を見に行きました。

 不動産会社に出すためのチラシを作ろうと思って、写真撮影をするつもりで出かけたのですが、写真撮影はできませんでした。というのも、リフォームは終わっていたのですが、今日はハウスクリーニングをしていたので何人もの人が各部屋できれいにしてくれていて、撮影できる状態にしろなんてとても言えない状況でした。というわけで、撮影は明日に延期です。

 で、今日になって気付いたことがありました。

 テレビのアンテナがない!!!

 そこで、リフォーム会社の人を通して確認してみたら、最初からなかったそうです。すっかり盲点でしたね。そこで、自宅に戻ってからケーブルテレビのサービスエリア内かどうかを調べてみました。もしエリア内だったら、さっさと工事して毎月の料金を家賃に上乗せしとけばいいかと思って。しかし、残念ながらサービスエリア外でした。

 テレビが視聴できないのは賃貸するのに致命的なので、リフォーム会社の担当の方に連絡し、アンテナの取り付けと各部屋までアンテナ線を引っ張る追加工事の見積をお願いしました。

 もっと早く気付いていれば、きっとサービスの範囲でやってもらえたんだと思います。ちょっと残念です。

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2006年01月29日

契約

 今日は先日、「キターーーーー!!(゜∀゜)」という記事で書いた物件の契約日でした。

 売主の方、現役を引退したくらいの、とても落ち着いた感じの優しそうなご夫婦がいらっしゃいました。契約はいつもどおり(といっても3回目ですが)に進みました。最後の方で売主の方が「息子が○○に住んでるんですよ。」と言いました。○○は金持ち父さんが住んでいる町です。金持ち父さんが書いた買い主欄の署名を見て、息子と同じ町の住人だということに気付いたんでしょう。

 売主の方の名前、なんだか聞き覚えがあるなあとか思いつつ自宅に戻りました。そして、家族にその話をしたところ、なんと、子供が一番仲良しにしている子の家らしいのです。世間は狭いものですね。

 すっかり引渡しの日が楽しみになってしまいました。(^^)

posted by 借金持ち父さん at 23:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月26日

オープンハウス見学

 不動産投資を始めてからは、オープンハウスを見学するようになりました。

 金持ち父さん貧乏父さんの本にも繰り返し書かれていることなのですが、たくさんの物件を見れば見るほど目が肥えてくるのが自分でも分かります。また、たくさんの物件を見ると、それぞれの物件での特色や、設計上で工夫されているところなど、感心することもあります。

 特に、工夫されているところや感心するところが重要です。もし、今後の賃貸業の中で空き部屋がでたときのリフォームで、そのアイディアを活かすことができるようになります。見た物件が多ければ、それだけたくさんのアイディアを目にすることができます。リフォームするときには、たくさんの蓄積したアイディアの中から、その部屋に最適のものを採用すればいいのです。

 また、新築物件の見学も参考になることが多いです。新築物件は、中古物件よりもはるかに高い賃料でも借り手がつきます。新築物件のどこに魅力があるのかを研究しておくことは大切です。なんといっても強敵ですから、敵を知っておくことは勝負を有利に運ぶためにも重要です。バスルーム、シャワートイレ、キッチンなどの最新式の設備とはどのようなものなのか。逆に、低コストでもセールスポイントになる最新の設備を導入することで、ひとつ上のレベルの賃料で貸せるようになるかもしれません。

 たまには新築物件の見学をすることはもちろんお勧めします。でも、物件見学には行かないまでも新築物件を売っている会社のサイトをチェックすれば、最新設備がどんなものか雰囲気はつかめます。

センチュリー21のオープンハウス
ホームプラザ
■住友不動産販売■
穴吹工務店
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2006年01月22日

リフォーム中の家を見てきました

 昨日の話ですが、リフォーム途中の家に行き、室内を見てきました。

 リフォーム会社の営業の方と現地で落ち合う予定だったのですが、到着したときはまだ来ていませんでした。まずは営業の方が来るのを待った方がいいと思い、一旦外に出て近くのセブンイレブンに行きました。そこで、差し入れ用の缶コーヒーやお茶を仕入れてから戻ったら、営業の方が来ていました。(経費なのでレシートをしっかりと確保(^^))

 そして、追加工事するかどうかの部分を見せてもらいました。大工の棟梁さんが丁寧に状況を説明してくれます。要するに、DKと和室の間の柱と壁を取り除いて大きなLDKに変更しようとしたのですが、柱を取り除くには追加工事が必要で、LDKの室内に柱を1本残すなら追加工事はいらないということです。追加工事しなくてもいいけど、その場合はLDKの天井が下がってくる可能性があるそうです。

 大工の棟梁が追加工事をした方がいいと言うんですから、こちらとしては異論はありません。棟梁が言っているとおりの追加工事をお願いしてきました。

 それにしても、工事は金曜日から始まったのに、もう下地の張り直しが終わっていたところがありました。2月初旬には工事が完了する予定だそうです。そうすると次は入居者の募集です。

 どのように募集するのか、そろそろ作戦を考えないといけませんね。

posted by 借金持ち父さん at 23:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月21日

リフォーム工事の確認

 リフォーム会社から電話がありました。今の状態のままでは予定していた工事ができないとのことです。

 予定していたリフォーム工事では、10畳程度あるDKとその隣にある6畳の和室の間の壁と柱を取り払い、前面フローリングにするように考えていました。しかし、DKと和室の間の柱にある柱を取り除くためには追加工事が必要らしいのです。

 さっそく今日の午後に現場を見に行って説明を聞き、どうするかを判断することにしました。

posted by 借金持ち父さん at 12:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月19日

中古戸建のリフォーム工事

 リフォーム会社から連絡がありました。

 明日からリフォーム工事を開始したいので、通電を開始して欲しいとのことです。さっそく電力会社に電話して、明日から通電してもらえるようにしました。

 まだ工事が始まったわけではありませんが、リフォーム工事が終わるとどのくらいきれいになるのかが楽しみです。

posted by 借金持ち父さん at 17:07| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月17日

150万円中古マンションの補修費用

 昨日書いた150万円中古マンションは、近いうちに外壁を補修する予定になっていることは書きました。

 今日、不動産屋に電話して管理組合の会議の結果を確認したところ、おおまかな補修予算が決まったようです。1戸あたり30万円を少し超える程度になりそうです。そうすると、この不動産の購入価格は180万円程度、あとエアコンを取り付けたり、トイレを少しきれいにしたりする程度を考えていますので、諸費用を含めると210万円程度になりそうです。

 このビル内の家賃は35000前後です。補修費を含めた物件価格が180万円、35000円で賃貸したとすると、粗利では23%!!!

 購入価格に諸費用などを含めて210万円、管理費5000円を除いた収益が30000円として計算しても17%以上になります。ああ、これこそお宝不動産ですよね。きっと。

posted by 借金持ち父さん at 00:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月16日

キターーーーー!!(゜∀゜)

 不動産屋さんから電話がありました。「○○(徒歩10分程度で駅前デパートにいける場所)に150万円の物件がでました。」

 物件の詳細情報は一切聞かずに、二つ返事で「見に行きます」と答えました。不動産屋さんの事務所に行って物件資料を見ると、他の物件はもっと高いのに、その物件だけの安さが目に付きます。その足で、さっそく物件を見に行ってきました。

 立地は文句の付けようがない場所です。いや、ちょっと電車の音がうるさいのと、工場の煙突の煙が臭いかも。でも、近隣にいろんな商業施設があってとても便利です。

 物件の室内は、確かに古いですね。室内はほとんど気にならないのですが、トイレと風呂の古さが目に付きます。昔の住居によくある青紺系統で丸っこいタイル張りですし、和式だったりするのが古さをアピールしています。あと、近日中に建物の外装工事をすることが決まっていることでしょうか。オーナーになると、その費用を負担しなければいけません。

 そのような条件を聞いたうえで「買い」の結論を出しました。同じ建物内では日当たりがとても悪いのに34000円で賃貸の借り手がついています。しかも、今回の物件は角部屋で日当たりもいいのです。さっそく買い付けの申し込みを出してきました。

 この前購入した格安中古戸建物件もそうなんですが、なんだか、不動産投資に強い人が守護霊についてくれたんじゃないかと思うくらいです。(^^)

posted by 借金持ち父さん at 00:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月15日

中古住宅のリフォーム!

 昨年の11月に購入した中古戸建住宅のリフォームの準備を進めているわけですが、今日は最終的な見積をいただきました。

 一部、リフォーム内容を追加したり減らしたりしていたのですが、トータルではいろいろと増やしてしまったので、金額も多少増えてしまいました。それでも、入居していただくためには、せめて自分たちの目に付くようなところだけはリフォームした方がいいと思い、リフォーム工事に追加しました。

 残ったのは各部屋の天井・壁のクロスと、フローリング、クッションフロアの選択でした。一番安い部材を使うようにしたのですが、意外とたくさんの選択肢があったので、選ぶのも悩みました。フローリングは8種類しかないので、色合いだけで簡単に決めることができましたが、クロスとクッションフロアは両方とも100種類くらいあったので、いろいろと目移りして決めるのに苦労しました。

 不動産さがして買うのよ投資日記敷金清算問題には次のように書かれていましたが、全然そんな状況ではありませんでした。
しかも、私が、「クロスに選択肢があるなら、自分で選びたい」
と言ったら、「このクロス限定にしているので、安くなるんです」と、
超ブナンなクロスが送られてきました。

 もう少しお金を出せば、もっといろんな種類から選べるのだと思います。ちなみに、定価ではクロスの単価は2480円でした。これが見積では単価が1000円になるんですねえ。

 特に、クロスやクッションフロアはおもしろいですね。例えば、クッションフロアでは、フローリングっぽいクロスはよく使われていますし、そのほかにもタイルみたいなのや、大理石みたいなの、コルク床みたいなのなどたくさんあります。クロスは選択肢は多いのですが、壁や天井に使うものなので落ち着いたものが多く、クッションフロアほどのおもしろみはありませんが、和室の砂壁っぽいものや杉板みたいなのもあって楽しめました。

 賃貸住宅でいろいろと研究しておけば、自宅のリフォームでもその知識が生かせそうです。(^^)

posted by 借金持ち父さん at 00:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月12日

自治体からのアンケート

 先日、中古戸建住宅を購入した件は、ここにも何度か書いてきました。その不動産取引について、自治体からアンケートが郵送されてきました。

 投機的土地取引を防止し、地価の安定と合理的な土地利用を図るため、土地取引に関するアンケートをお願いしております。


 「アンケートのお願い」と書かれているので義務ではないようです。アンケートの趣旨は分かるんですが、最後に以下のように書かれています。

 なお、この調査の内容は、地価公示や地価調査における資料及び土地対策の基礎資料として利用するのみであり、(以下略)


 この物件は、公示価格よりもはるかに安い価格で入手できてしまった物件です。公示地価を決めるためのデータにされると、近隣に住んでいる方たちを驚かせることにもなりかねませんので、今回のアンケートには回答しないことにしたいと思います。

posted by 借金持ち父さん at 23:51| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月09日

リフォーム内容の確認

 昨日のことですが、11月に購入した戸建のリフォーム内容について、リフォーム会社と再度打ち合わせをしました。今回は実際にその戸建に行き、この部分をどのようにする、などとひとつひとつ確認をしていきました。

 最初に見積を依頼したときは、間取図の横にリフォーム内容を書き込んだメモと家の鍵をリフォーム会社の担当者に渡して、勝手に見てもらいました。今回は、現地で待ち合わせをして担当者と一緒にそれぞれの部屋に行ってはここをどのようにした方がいいとか、いろいろとその場で話しながらリフォーム内容を確認していきました。と言っても、普通の家庭でリフォームする場合はこれが当たり前なんでしょうけど。

 あちこちを見ているうちに、細かいところが気になります。ついついいろんなところを追加で依頼してしまいました。その代わりに、リフォーム予定だったところのうち、現状でもかまわないということでリフォームから除外したところもあります。

 改めて、とても広い家だと言うことを実感しました。それに、公園が近くにあって、2階の窓からは公園が見渡せますし、海まで見渡せます。(1階は隣の家が遮るので見えませんが)

 もしかすると、リフォームした後は自分で住みたくなるかもしれないなー、とか思ってしまいました。

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2005年12月25日

リフォーム見積の続き

 なんだか突然に忙しかったりして、1週間も更新できませんでした。すみません。今日はリフォームの見積の続きを報告したいと思います。

 今日の午前中は、とある用事で出かけていました。その間に、3社目のリフォーム会社から追加でお願いした分の見積が出てきました。何の連絡もなく不在のときに見積を持ってきてくれたので、説明を聞くこともできませんでした。しかし金額的には、追加分を合計しても他社よりも少ないのです。

 結局のところ、今までリフォームの経験がないためにどの程度のお金を出せばどのようにリフォームができるのかとか、会社によってどのような違いがあるのかはまったく分からないのです。高いから安心だとか、安いから不安という判断にはなんの根拠もないんですよね。まったく同じリフォーム工事なのに金額に大きな違いがあるのかもしれません。

 リフォーム工事の内容がまったく同じという条件で、各社のリフォーム工事と金額を比較できるような実例があれば、どの会社がいいのかを判断できるのでしょうけど、現実的には無理な話です。

 まあ、そんなことを考えた結果、今回は一番安い見積を出したところに依頼することに決めました。
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2005年12月19日

3社目のリフォーム見積

 この前の日曜日にリフォームの見積依頼を出していた会社から見積が出ました。これまで合計3社に依頼してきましたが、その中で、一番安い金額で出てきました。嬉しい限りです。

 夕方には2番目の金額を出したリフォーム会社に、他社がもっと安い金額を提示してきたことを伝え、価格をもっと下げる方法がないかと聞いてみました。しかし、これ以上は下げられないとの回答でした。結果的に、一番安いところに決めることになりそうです。

 それにしても、同じ内容と希望予算を伝えてリフォーム工事の見積を依頼しているのですが、ここまで金額に差が出るということには驚きます。一番安いところは、一番高いところの3分の1程度で、提示した予算にもかなり近づいています。

 見積書を見比べていて、ひとつ大きな違いを見つけました。クロス貼りの下地として天井や壁にベニヤを貼るのですが、その単価が違っていました。

 高い方の会社では1平米あたり2500円なのですが、安い方はベニヤ1枚700円で計算されています。ベニヤは180cm×90cmです。ただし、安い方の会社は大工手間が別で計上されていますが、高い方の会社はそのような項目がないので、どこかの単価に含まれているのでしょう。

 今回のリフォームは部屋数が多く、結果的に工事面積がかなり多くなっています。このような場合、単価計算をすると実際にかかる費用よりも高く出てしまいがちです。何かの商品を1個買うときと100個買うときの値段では1個あたりの単価が違うのと同じですね。

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2005年12月12日

リフォーム見積依頼しました

 今日はやっともうひとつの会社にリフォームの見積依頼をしました。

 会社に電話をしてみると、感じのいい女性の方が電話に出ました。リフォームの見積を依頼したいと伝えると、別の担当者に回すのかと思ったら、その人が話を聞きにくるとのこと。自宅までの道順を案内して待っていると、30分もかからないうちに来ていただけました。

 他の会社に依頼したのと同じように、間取図と、どの部屋をどのようにリフォームしたいのかを書いたメモのコピーを渡して説明しました。

 今日のうちにその担当の方が見に行って、月曜日か火曜日には建築士と一緒に再度見に行くと言っていました。

 日曜日までに見積を出すということにして今日のところはおしまいです。どのような見積や提案が出てくるのかが楽しみです。

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2005年12月11日

リフォーム会社からの連絡

 昨日の夕方のことですが、リフォーム会社から連絡が来ました。リフォームするのなら早く決めて欲しいということのようです。

 確かにこちらとしても早めに決めたいのですが、金額が大きいだけに、慎重に対応しようと思っています。リフォーム金額のちょっとした違いは数か月分の家賃に相当しますので、ちょっとくらい高くても早くリフォームした方がいいとは思えないのです。だからといって、いつまでも寝かしておくわけにもいきませんので、急いだほうがいいのも確かなのですが。

 明日の午後にでも時間をとって、もうひとつ別のリフォーム会社に見積を依頼してみようと思います。たまたま、昨日の新聞に折り込み広告が入っていた会社です。広告に記載している金額から想像すると、安い方の見積を出したところよりは若干高くなりそうな雰囲気ですが、コストを抑える方法を提案してもらえばもっと安くなる可能性もありそうです。

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2005年12月09日

賃貸情報誌を読む人

 今日、会社からの帰りの電車に乗ったとき、たまたま隣に座っていた人が賃貸情報誌を読んでいました。ついつい、どのような物件をチェックしているのかが気になってしまいました。

 隣の席から、どんな物件をチェックしているのかを横目でちらちらと見てしまいます。どの辺の地域を探しているのか、どのくらいの価格帯なのかなど、貸し手側としてついつい横から観察してしまいました。

 気になったのは、その人が複数の地域から物件を探していたことです。そして、地域が違うと価格帯も違っているんですよね。そこにはきっとその人の価値観が現れているんだと思います。その選び方がこちらの予想と違っていたので、余計に気になってしまいました。

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2005年12月01日

賃貸不動産のリフォーム

 不動産さがしてかうのよ投資日記敷金精算問題で賃貸不動産のリフォーム費用について書かれています。見積書が画像でアップされてますので、参考になります。

 ちょうど金持ち父さんも先日購入した戸建のリフォームの見積を取っていたところです。

 クロスの貼り替えですが、不動産さがしてかうのよ投資日記に掲載されている見積書では1平米あたり1000円ですが、金持ち父さんが出してもらった見積もりも1平米で1000円でした。ただ、クロスの種類は契約後に自由に選べることになっていますので、その辺が若干違うのでしょうか。

 不動産さがしてかうのよ投資日記さんとこでは、入居後1年での退去ですのでほとんど汚れていないと思います。10万円の敷金があるとすれば、金持ち父さんならば、3万円くらいでハウスクリーニング+消耗品の交換をします。次の入居者を入れるために、1ヶ月以内に決めた不動産担当者に2万円のボーナスを出して、あとはいただきですね。(^^;

 自分のポケットに入れるのが気が引けるのなら、シーリングファンやウォシュレットを設置するなどして不動産価値を上げることに使えばいいんじゃないかと思います。

 以前、金持ち父さんが住んでいたアパートですが、退去後に前を通りかかったときに、キッチンや内装の大工事をしているのを見ました。それを見て「やるんなら私が入居する前にしてくれればいいのに」と思いました。でもその程度なんですよね。退去した人が喜ぶより、未来の入居者に喜んでもらえることを考えるべきなんだと思います。

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2005年11月27日

リフォームの見積

 今日は、もう別のリフォーム会社からの見積が出ました。前回の会社が出した見積は伝えておいた予算の3倍以上でしたが、こちらはほぼ1.5倍程度でした。

 見積のやり方がまったく違うのが、おもしろいですね。一方は、壁や床の1m2あたりの材料費がいくらで、部屋ひとつの工事するのに大工さんの日当がいくらと計算していますが、他方では大工さんの作業費と材料費をまとめて1m2あたりいくらと出しています。

 あと、会社ごとにいろんな提案をしてくれます。これはとてもうれしいことです。自分では気付かない改善点を指摘してくれているのです。これも会社ごとに目の付け所が違うので、たくさんの会社から見積をとれば、それだけたくさんの改善点が出てきそうです。

 いろんな会社から見積をとって、自分の考えとコスト的に近く、かつ、指摘された改善点が自分の考えに最もマッチする会社がいいんじゃないかと思いました。

 見積をいただいたのはまだまだ2社だけです。どこの会社でも見積は無料です。見積をお願いすれば、新しい発見があります。これはもっとたくさんの会社にお願いしないと損かもしれませんね。

 リフォームにかかるのは家賃数か月分とかいう金額ではありません。もっとリフォームのために自分の時間を割いた方がよさそうです。とにかく3月までには賃貸できる状態にしなければ、借り手を見つける大きなチャンスを失するかもしれません。

 3月に賃貸準備を完了させるとすれば、リフォーム工事の開始予定を2月初旬となるでしょう。それまではがんばった方がよさそうですね。

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2005年11月25日

投資会社から営業の電話

 仕事をしていると、個人名から電話がかかっているとの取次ぎがありました。電話に出てみると、節税がどうとかいろいろと言った後に、ワンルームマンションの投資物件を紹介するとの話題になりました。

 要するに、投資向けワンルームマンションを紹介してくれるとのことです。どうせ5%〜7%程度だろうと思いつつ、さっそく利回りを聞いてみたところ、やはり5%とのことでした。100%の融資が可能と言っていましたが、5%程度の利回りということは1000万円の物件で年収が50万円程度なんでしょうか。こういう業者が言う利回りは粗利なので、管理費や修繕積立金を支払うと手元にほとんど残らないか、トータルでマイナスになることもあり得ます。空室リスクを考えると、5%の運用はほとんど期待できません。

 「15%以上の物件があったら紹介してください」と伝えてお断りさせていただきました。

 最近は、このような電話がたびたびかかってきます。同僚にはほとんどそういった電話がないみたいなので、どこからか情報が漏れているのだと思います。

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2005年11月21日

もうひとつのリフォーム会社

 そういえば、もうひとつのリフォーム会社に見積もり依頼をしていたのを忘れていました。某ショールーム経由で依頼した会社です。

 最初に携帯に連絡があり「月曜日に建物を見せて欲しい」と言われたんですが、月曜日には連絡がなくて火曜日に連絡がありました。火曜日は別の会社に鍵を貸す予定があったため、改めて問い合わせるようお願いしました。で、それっきりです。

 こちらから連絡を取るのもアホらしいのでそのまま放置しています。担当者の問題かもしれませんが、その後をフォローできてないので、会社の問題なんでしょう。

 水曜日には別の会社に見積を依頼してみようと思います。

posted by 借金持ち父さん at 23:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする