2006年04月13日

不動産取得税

 不動産取得税の請求が来ていました。

 そういえば、そういう税金もありましたね。すっかり忘れていました。物件価格の3%が税額です。去年購入したのはワンルームが1戸と戸建が1戸です。ワンルームの購入価格はほぼ評価額なので、それなりの税額です。戸建は建ってから相当の年数が経過しているので、建物の評価額はゼロで、土地に対する分だけの請求でした。ワンルームの1割程度の金額しかないので、非常に助かりました。

 不動産投資をするときは、物件価格の3%分の不動産取得税も利回りの計算に含めておかないといけませんね。

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2006年04月10日

ライブドアクレジットの不動産担保ローン

 不動産担保ローンの商品がないか探していたところ、ライブドアクレジットに比較的低金利の不動産担保ローンがあることがわかりました。

 300万円〜10億円!の長期返済型で実質年率5.30%〜という低金利です。といっても、持っている不動産は、どれもたいした価値があるわけじゃないので、きっと融資を受けられることはないとは思いますが。なんとなく気になるので連絡してみたいような、無駄なような、微妙な気分です。

ライブドアクレジット【不動産担保ローン】
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2006年04月05日

お宝不動産をゲットしよう!

 先ほど、「A8.net登録しました」に書きました。

さてさて、多くの方々が高報酬を獲得しているA8.netです。少しだけマーチャントを検索してみましたが、今までに見なかったマーチャントもありますね。マーチャントを見ているだけでも楽しみです。まあ、見ているだけでは1円も儲かりませんが。


 さっそくですので、なかなかおもしろそうなのを見つけたので、紹介しようと思います。

DVD版 『お宝不動産で金持ちになる!』 講師:沢孝史


DVD版 『間違いだらけのパートナー選び』 講師:芳屋昌治


 自分でも不動産投資をやっているだけあって、両方ともとても興味があるところです。12000円が高いか安いかは、購入する人次第ですね。購入することは自分に投資することでもありますので12000円以上の投資効果が得られる人にとっては安い買い物であることは間違いありません。

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2006年03月29日

4つ目の物件の引渡し

 今日は4つめの物件の引渡しでした。

 朝一番で役所に行き、住民票を取ってきました。次に銀行に行って、売買代金とその他諸費用を確保し、不動産屋さんの事務所に直行。そのまま引渡しを済ませてきました。

 今回の物件は、既に借り手がついているワンルームです。粗利では約19%、不動産購入の諸費用や管理費と固定資産税を計算に含めても13%高収益物件です。立地も比較的良く、外観もきれいですし、管理もしっかりしています。世の中にはいい物件が転がっているものですね。

 引渡しが終わって売り手の人から話を聞いてみると、売り手の方も今の借り手が入居している状態で購入したそうです。「マネーゲームみたい」と言っていました。借り手は上場している企業で、毎月一度も遅れることなく賃料が振り込まれていたそうです。そういう意味でも安心できる物件だといえますね。

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2006年03月23日

めずらしい投資物件

 購入することにした物件はちょっとめずらしいかもしれません。

 どこがめずらしいかというと、チラシに記載された利回りです。この物件の利回りは、家賃12か月分の金額を物件価格で割った数値で掲載されていました。しかしですよ、管理費その他の費用を家賃に上乗せして借り手が支払っているのです。借り手が毎月支払っているのは、家賃+管理費その他諸費用だったのです。

 通常の物件の場合、毎月の収入は「家賃−管理費−修繕積立金」になりますが、この物件では「家賃−修繕積立金」なのでした。

 つまり、記載されている利回り(粗利)は、ほぼ実質の利回りだったのです。もちろん、不動産取得にかかる諸費用は必要ですので、その費用まで考慮すると多少は利回りが下がりますが、毎月の支出になる管理費分までが収益として計算されている大半の物件に比べると、非常にお得だということは、電卓で計算しなくても分かります。(^^)

 いい物件を紹介していただいた不動産屋さんに感謝です。

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2006年03月22日

4件目購入することにしました

 先日の日記「不動産屋さんからの連絡」に書いた物件ですが、購入することにしました。

 この連休に物件を見てきました。といっても入居中ということもありますので、建物の外見と共用部分の状態をチェックしてきました。見たところ、これといって問題はなさそうです。気になる点があるとすれば、CHINTAIネットで見た、同じ建物内での家賃が、現状の家賃よりも若干安いと言うことでしょうか。

 でも、もし今の入居者が退去して家賃を下げないと入居が見込めない状況になっても、他の部屋と同等であれば利回りに大きな差が出るほどではありません。

 何よりも、既に入居者がいて最初から収益があるのが嬉しいですよね。

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2006年03月20日

3月も残りわずか

 3月もあと残り2週間となりました。しかし、3物件のうちまだひとつしか借り手が決まっていません。

 今日は新しい不動産屋さんに賃貸のお願いに行ってきました。CHINTAIネットでエイブルに依頼した物件を検索してみたのですが、まだ掲載されていませんでした。しかし、同じ建物内で別の物件が出ているのは見つけました。そこで、その物件を掲載している不動産屋さんに、さっそく募集のお願いに行ってきました。
その不動産屋さんが出している物件と比べると、賃料は同じですが最上階とか角部屋という好条件がそろっています。だから、掲載された物件を見て問い合わせしてきたお客様を、より条件のいい部屋でさらってしまおうという作戦です。

 今日のところは連絡がありませんでした。早く借り手がついて安心したいものです。賃貸の借り手が付く期待ができるのは、あと2回の週末でしょうか。人事異動は4月1日付が多いのですが、実際の移動は仕事の引継ぎを1週間程度やってからの場合も多いですから、4月初旬も期待できますので。のんびり期待して待つことにします。

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2006年03月18日

不動産投資の営業電話

 会社で仕事をしているときに個人名でかかってきた電話が回されてきました。知らない名前だったので怪しいと思いつつ電話を取ると、案の定、不動産投資の営業の電話でした。

 電話の向こうで控除が少なくなったことを説明しています。そして次の話が不動産投資の話でした。

「不動産投資いかがですか?」
「はい、してますよ。」
「もうしてらっしゃるんですか。それでは失礼します。」

 早々に電話を切られてしまいました。あまりに簡単に引き下がったのでびっくりでした。というか、普通に考えたら不動産投資をしている人に営業する方が、してない人に勧めるよりよほど楽だと思うんですが。実際、不動産屋さんの営業は、私が既に物件を持っていると知ると、いろいろと利回りのいい物件を探して教えてくれますから。

 こういった電話での営業では、素人に高い買い物をさせようとしている意図が見え隠れしているので気分が悪いですね。

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2006年03月17日

不動産屋さんからの連絡

 今日、仕事中に不動産屋さんから電話がありました。賃貸を頼んでいるところではなかったので何事かと思ったら、売物件の話でした。

 既に入居中のシングル向け物件だそうです。家賃と売値を聞いてみると、意外と利回りがよくありません。所在地と家賃からCHINTAI.netで検索してみると、2つのマンションのうちのどちらからしいということは分かりました。(CHINTAI.netでは番地やマンション名は出てないんですね)

 不動産屋さんに再度電話して確認したところ、家賃以外に共益費も毎月支払われていることがわかりました。計算してみたところ、利回り15%近くが期待できることが分かりました。売主が、なぜ手放す気になったのかが気になるところですが、とりあえずは購入を検討したいと思います。

 この不動産屋さん(の担当者)は、あるファミリー向け物件のオープンハウスに(冷やかしに)行ったときから、何度も繰り返し情報を頂いています。購入には至っていませんが、紹介していただいている物件はみんなそれなりに利回りがあるものばかりでした。ただ、資金が間に合わなかっただけです。(^^;

 そういう意味では、今回の物件は物件価格もほどほどで、利回りもなかなかいいので期待しています。

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2006年03月16日

エイブルのマルチメディア広告

 エイブルに賃貸を依頼し、そしてエイブルが借り手を見つけた場合は、成功報酬としてマルチメディア広告料の18000円を請求されます。

 マルチメディア広告については、借り手がついたときのエイブルからの請求書に「マルチメディア広告パック登録完了通知証」という書面が添付されています。つまりこの費用が18000円だということです。

 この「マルチメディア広告パック登録完了通知証」を見ると、CHINTAIネット(株式会社賃貸住宅ニュース社)が発行していることが分かります。でも金額は書かれていません。

 そこでCHINTAI NETに、金額が掲載されていないかどうか調べるためにアクセスしてみました。しかし料金について書かれているところが見つかりません。

 もしかすると、不動産屋さんを経由しなくてももっと安い料金でインターネット広告を出せるのかも知れません。今度、時間があるときに直接依頼できるかどうか調べてみようと思います。

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2006年03月13日

賃貸契約書の違約金の記載

 エイブルに行って、新しい賃貸契約書を書いてきました。

 今回の賃貸契約書には、1年未満の退去は借主が1か月分の違約金を支払う旨の記載がスタンプで押してありました。そこで前回の賃貸契約書も確認してみました。すると、1年未満の退去での違約金については何も記載がありません。つまり、借主が1年未満で退去する前提で探していたことをエイブルは知っていたんでしょう。

 今になってこのようなことが分かると、ちょっとだまされたような複雑な気分です。

 エイブルの立場で考えると、借主の入れ替わりが多い方が仲介手数料としての収入がたくさん入ることになりますので、短期の借主の方が嬉しいんでしょう。でも家主はそうではありません。長く借りてもらった方が収入が安定します。

 不動産屋と家主は、実は利害が対立する面があったのですね。勉強になりました。

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2006年03月08日

借り手が決まりました

 先日、エイブルから電話という記事を書きましたが、早くも入居者が決まったようです。よかったよかった。

 結局は、3月退去予定のワンルームという記事で書いた家賃引き下げの交渉があった方が入居されたそうです。そういうわけなので、決めたのはまたしてもエイブルです。早いですね。

 この物件は敷金なしで退去時の実費精算という形で募集していたものなのですが、退去の立会からハウスクリーニングや補修、退去した人への費用請求までの一切をエイブルがやってくれました。家主としてはとても楽で助かります。

 あと2件もこの3月に入居者が見つかると嬉しいのですが。というか、見つからないと借金の支払いができなくなってしまいます。不動産屋さんのみなさま、がんばってください。(^^)

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2006年03月07日

戸建の内見

 今日の午後、エイブルから携帯に電話がありました。

 物件までお客様を案内したけれど、鍵の場所が分からないとのこと。電話で鍵の場所を伝えました。この戸建物件に案内したのは今回が初めてかもしれません。まあ、不動産屋さんからの連絡がなくても案内しているかもしれませんので本当のところは分かりませんが。

 それにしても、エイブルは客付けが早いですね。といっても今回のはまだ付いたわけではありませんが。他のいくつかの不動産屋さんにもお願いしているんですが、今まで一度も連絡がありません。

 賃貸物件を探している人は、仲介手数料が半月分というのを理由でエイブルを選んでいるんでしょうか?

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2006年03月06日

引き続き不動産めぐり

 今日も不動産屋さんに行ってきました。先日購入した物件に近い地域の不動産屋さんを狙っていきました。

 同じマンション内でも賃貸に出ているところが多いので、不動産屋さんの賃貸を担当している人には、建物の名前を言うだけで話が通じたので楽でした。

 最後に行ったところがアパマンショップというところなのですが、その店の前に車を止めたとき、子供たちが「アンパンマンショップ」と、楽しそうに読んで騒いでいたのがとても印象的でした。(^^;

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2006年03月05日

不動産めぐり

 今日は戸建物件と新しく購入した1DKの物件を賃貸に出すために、不動産めぐりをしてきました。といっても、出かけたのが午後4時過ぎだったのと、夕方の交通渋滞にはまって、わずか3軒にしか行けませんでした。

 戸建の近隣にある不動産に行って条件を伝えたところ、いきなり賃料が高いと指摘されました。戸建物件は5LDKです。駅まで徒歩15分程度かかります。古い家なので敷地内に駐車スペースがなく、近隣で探さないといけないのが不利なのはわかります。でも、もう少し駅に近い広さ半分の3LDKのマンションよりも安いんですけど。

 まあ、プロの意見を尊重するのも大切ですから、この程度なら賃料を値引きするという話をして斡旋をお願いしてきました。

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2006年03月04日

3月退去予定のワンルーム

 今日、またまたエイブルから電話がありました。先日、3月退去が決まったワンルームに、新しい入居者が決まりそうだとの話でした。ただ家賃が高いと言うことで、値引き交渉の電話だったのです。担当者の話によると、入居予定者は近隣の比較的大きな病院の看護婦さんのようです。

 しかし、この物件は同じマンション内でも角部屋で出窓付き、しかも昨年7月に新品エアコンに交換したばかりです。それで他の部屋と同様の家賃設定にしてあります。競争力は十分あります。また、大学が近いこともあり、3月末から4月初旬までの入居も十分に期待できます。

 3月はまだ始まったばかりですし、まだ入居中の物件です。この物件は室内を見てもらえれば、家賃設定が決して高くないことが理解してもらえるはずです。

 値引きの相談は、きっぱりと断りました。その後は何も連絡がなかったので、きっと他の物件を当たることにしたのでしょう。

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2006年02月27日

これから1ヶ月がんばらなきゃ

 まもなく3月です。日本全国、大移民の1ヶ月が始まります。

 ここが大家さんのがんばりどきなんですよね。今日はいろいろと所用があって入居を促すための活動ができませんでしたが、次の週末からは積極的な活動をしたいと思います。不動産で収入を得ようとすると、やはり不労所得とはいかないですね。サラリーマンの労働力に比べれば、うまく入居者が決まれば短時間の労働で高収入を得られることになります。しかし、入居者がいないとダメですからね。

 例えば、去年の7月に入居してくれたワンルームの物件ですが、わずか半年で退去することに。これってまずいです。入居者をつけてくれたエイブルには1か月分以上のお金を支払っていますので、7ヶ月入居してもらっても利回りを計算すると、期待していた利回りよりもかなり下がってしまいます。

 入居者が退去するってのは、投資する側にとって」大きなリスクなんだとういうのを実感しました。

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2006年02月19日

エアコン取り付け工事

 今日は、新しい物件のエアコン取り付け工事でした。

 近所の電気屋めぐりをして、日曜日までに工事でき、工事費込み49800円の一番安いエアコンを確保しました。工事費込みで44800円と、買ったものより5000円安いものもあったのですが、あいにく在庫切れで10日以上待たないといけないということだったので、早く工事できることを優先しました。

 この物件は、もともとはバルコニーに電気温水器を設置してあって、そこからキッチンとお風呂に給湯していたらしいのです。そのような配管の跡が残っています。しかし、前の住人がバルコニーの電気温水器を撤去して玄関横にガス給湯を設置しています。ガス給湯はお風呂にだけ給湯しているため、キッチンは水だけが配管されていました。

 1DKなので、借り手になる人たちのターゲットを考えると、キッチンの給湯が必要かどうかは微妙ですが、ないよりはあった方が借り手がつくのではないかと考えました。それに、同じ建物の中の他の物件は、電気温水器の給湯がありますので比較されると不利になってしまいます。そこで、電気屋めぐりした中で一番安かった瞬間湯沸し器を購入し、リフォーム会社に連絡して取り付け工事をお願いしておきました。

 ちょうど人が移動する時期の前に賃貸の準備ができてよかったと思います。

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2006年02月17日

エイブルから電話

 今日、エイブルから電話がありました。つい先日、リフォームが終わったばかりの戸建の募集をお願いしてきたので、早くも借り手が付いたのかと思ってわくわくしながら電話を取りました。しかし、エイブルの担当の方の声は「来月で退去です。」でした。

 去年の8月に入居したばかりなのにもう退去です。こんな短い間で転居する人もいるもんなんですね。エイブルからもらった賃貸契約書を確認してみました。契約期間2年になっていますが、借り手が1ヶ月前に通知すればいつでも自由に退去でき、違約金も不要です。契約期間2年というのは、事実上は意味のないものでした。

 まあ、退去が3月中旬なのが微妙に助かったようなところです。この時期ならば退去予定が分かっていれば入居募集ができるので助かります。この物件には省エネエアコン、天井シーリングファン、角部屋などの有利な条件がそろっているので、移動の多いこの時期ならばきっと借り手を確保できると思います。

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2006年02月06日

リフォーム状況を紹介します

 今日はリフォームが完了した戸建の写真撮影に行ってきました。撮影した写真は、不動産会社に賃貸を依頼するときの参考資料として見てもらうためのものです。

 リフォームは初めての経験なのでどうなるものかと思っていましたが、予想以上にいい感じに仕上がってとても満足しています。せっかくなので、どのくらい変わるものなのか、一部ですが写真で紹介したいと思います。

 まず、間取図です。間取Planner(フリー版)というフリーソフトで作りました。上が西の方です。

1F.png 2F.png

 LDK の部分ですが、もともとはDKで床はクッションフロアでした。子供の頭が写ってますが、気にしないでください。(^^;

B-LDK1.JPG

 リフォームで、ちょっとレトロなデザインのクッションフロアをフローリングに変更しました。そして、キッチン部分は後付の収納をすべて取り払い、壁の部分にキッチンパネルを貼りました。左端にあったガスオーブンは、すごく古いので撤去してしまいました。レンジフードも新品にしましたよ。

A-LDK1.JPG

 もともとはDKの隣に和室がありました。間取図で言うと、上の洋室と下の和室の間の部分にもうひとつ和室があったのです。

B-LDK2.JPG

 この和室とDKの間の壁を取り払って、とても広いLDKにしてみました。上の写真とほぼ同じ方向を撮影してみました。

A-LDK2.JPG

 2階の東側の部屋も大掛かりなリフォームをしました。もともとは和室で、階段から上がってきて部屋に入るのは引き戸でした。

B-2FE1.JPG

 もともと和室だったこの部屋は洋室にしました。階段からの入口も引き戸だったものを扉に作り変え、畳をクッションフロアに、壁もクロスで貼り替えました。写真にはありませんが、天井も貼り替えています。

A-2FE1.JPG

 補足しておきますが、このリフォームは賃貸に出すことを前提にしていますので、できるだけ安く、かつ見栄えが良くなることを重視した内容です。だけど、コスト最小でこの程度のリフォームができるということは参考にしていただきたいと思います。

 金額はここでは書きません。なぜなら、業者によってあまりに違いすぎるからです。今回は3社に見積を依頼しましたが、前にも書いたように何倍もの価格差があります。工事内容も違うんだろうとは思います。ただ、同じように依頼しても3倍以上の価格差があるというのは覚えておいて損はないと思いますよ。

 今回の記事がみなさんの参考になりますように!

posted by 借金持ち父さん at 01:28| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする