2006年09月01日

今度こそキター!!!(かもしれない)

 不動産屋さんから携帯に連絡がありました。

 今度こそ、やっと借り手がつきそうな雰囲気です。

 まだ未確定ですが。

 ちなみに、先月いきなり家賃の入金がなかった借り手さん、今月もまだ入金がありません。(--;

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2006年08月08日

やっぱり入金ありませんでした

 6月末に入居が決まった物件、8月分の家賃が未納のままだというのは先日書いたとおりです。

 そして、「土曜日に必ず入金する」との連絡があったにもかかわらず、入金されていませんでした。昼休みに不動産屋さんに連絡し、まだ入金がないことを伝えたところ、さっそく保証会社の方に連絡してくれるとのこと。

 それからしばらくして、保証会社から口座に無事入金がありました。借主の方には保証会社の方から請求が行くのでしょう。

 それにしても、あまり気分がよくない出来事です。エイブルを通した物件での保証会社は、借り手の方が保証会社の口座に入金し、その後、保証会社からこちらの口座に入金するのです。つまり、借り手の方が入金したのかどうかはこちらは分かりません。気分的にはその方がずっと楽ですね。督促しなければいけない状況があるのを知らずに済む方がいいに決まってます。

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2006年08月06日

いきなり入金なしですか!?

 6月末に入居が決まった1DKの物件ですが、8月分の家賃の入金がないまま1週間が過ぎてしまいました。

 今、持っている物件は、不動産屋さんに管理を任せることなく、全部自分で管理しています。この物件もそうなんですが、賃貸契約をするときに、保証会社を利用していることを思い出しました。しかし、保証会社にどう連絡するのかまでは聞いていなかったので、とりあえず、賃貸契約を仲介してくれた不動産屋さんに電話してみました。

 不動産屋さんは、まずは借主さんに連絡をとったようです。入金するのを知人に依頼していたら、その知人が入金するのを忘れていたらしく、土曜日には必ず入金するとの回答でした。それでも入金がなかったら、保証会社に連絡してもらえることになりました。

 それにしても、最初から入金がないようでは、先が不安になってしまいますね。今月はたまたまこうなってしまったんでしょうが、来月からは遅れることなく入金してくれることを期待しましょう。

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2006年07月31日

固定資産税の督促

 先日は管理費の督促が来た借金持ち父さんですが、今度は、郵便で固定資産税の督促が来ました。

 そういえば、まだ払っていませんでした。

 支払いに行こうと思って、振込用紙をバッグの中に入れているのですが、そのまま入れっぱなしになっているのです。そういえば、自宅の固定資産税も第2期の支払いが今日までですね。まとめて支払いに行かなければ。

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2006年07月29日

管理費の督促

 借金持ち父さんは、今のところ単身者向けワンルームを3戸持っています。そのうち、1戸は管理会社との契約で、管理費などの諸費用は銀行引き落としで自動的に支払われるのですが、他の2戸はこちらから振り込まないといけません。

 そして振り込むには振込手数料がかかるんですよね。というわけで、振込手数料の節約のために、管理費は数か月分まとめて支払うようにしています。ところが、数か月分まとめて、なんて思っていると、ついつい忘れてしまうんですよね。

 そして、今日、管理組合から督促の電話がかかってきてしまいました。(^^;

 忘れないうちに、ジャパンネット銀行に振込予約をしとくことに。

posted by 借金持ち父さん at 21:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月11日

お中元の季節

 帰宅すると、ポストに宅配の不在通知が入っていました。しかし、発送元が誰なのかなにも書いていません。とりあえず、宅配会社に電話して、配達を依頼しました。

 しばらくすると配達にきました。送り主を確認してみると。なんと不動産屋さんでした。不動産屋さんからお中元が届いたのでした。

 勤めている会社では儀礼廃止を通達されているので、お中元などをもらったことはありません。そんな経緯もあるので、個人的には初のお中元です。へー、お中元って世の中では大騒ぎしているのに、今まで一度ももらったことがなかったのです。ちょっと複雑な心境です。(^^;

 お中元などでもらって嬉しいものって何でしょうね。今回は、お菓子をいただきました。子供が喜んでいますが、親としてはちょっと微妙。

 やっぱり普段は自分では買わないようなものが嬉しいですね。特に、高価な食べ物などはあまり自分では買うことがないので、お中元などでいただけると嬉しい限りです。日常的に普通に買うものは、なんともいえないですね。普通に買えばもっと安く買えるものを、わざわざ高いお金を出して、送料まで支払って買うことはないんじゃないかと思ってしまいます。

セコムの食
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2006年07月02日

戸建の内見が増えています

 最近になって、戸建の内見が増えてきています。今日もつい先ほどにエイブルから問い合わせの電話があり、これから内見に行くとのこと。

 この戸建物件は5LDKと部屋数が多いので、子供が多いご家族にはとても向いている物件だといえます。そういえば、私も小学校のころに何度か引越しを経験していますが、どれも学校の長期の休みにあわせて引っ越していた記憶があります。ということは、夏休み中の引越しに向けて、物件選びをしていると言うことなのかもしれません。

 ただしこの物件、内見して部屋を気に入ってもらったとしても、急坂の途中にあることと敷地内に駐車場がなく、近隣で確保しないといけないために、なかなか借り手がついていないという現状もあります。最近は借り手がつきそうなくらいに内見が増えていますので、期待してもよさそうです。

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2006年06月28日

またキャンセルですかっ!

 昨日の日記で満室を喜んだばかりですが、今日になってさっそく入居のキャンセルの連絡が来ました。

 キャンセルされたのは戸建です。戸建の内見でも書いたのですが、この戸建を借りる申込をしてきたご家族には、ご老人がいらっしゃるとのことでした。そのご老人が体調を崩してしまったのがキャンセルの理由です。

 いろんなことがあるもんですね。ついこの前も入居ほぼ確定の話が消えたりしてますし。不動産屋さんを通して、入居予定の方の人生が垣間見えてくるんですよ。いやいや、あと2件のワンルームに関しては、まったくそういうことはないのですが。

 さてさて、昨日の午後に募集の中止を連絡した不動産屋さんに、再募集の連絡をしないといけません。

posted by 借金持ち父さん at 13:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月27日

祝!満室!

 先ほど戸建の入居決定!!と書いたばかりなのですが、またまた不動産屋さんから連絡がありました。

 最後に残っていた1DKの物件にも借り手がつきました。とうとう憧れの満室経営です。(^^)

 しかもこの1DKの物件は、キターーーーー!!(゜∀゜)で書いた150万円の物件です。家賃は35000円ですから、粗利回りだとなんと28%。と、書くとものすごいのですが、この物件は大規模な回収を予定しています。1戸あたり30万円程度の出費となる予定です。それと、不動産取得に関わる諸費用や管理費などの支出があります。それらを差し引くと17%くらいの利回りになると思います。

 こちらは今週中にでも入居するとのこと。退去しないことを願うばかりです。

posted by 借金持ち父さん at 15:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

戸建の入居決定!!

 先ほど、不動産屋さんの担当の方から電話連絡がありました。懸案だった戸建物件の入居か決まったそうです。\(^o^)/

 これでちょっとまとまったお金が入ってきます。また、毎月の収支が大きくプラスに転じます。しかも格安で購入した不動産です。安いところを探してきれいにリフォームしました。

 家族連れの入居ですし部屋数も多いので、きっと長期間住んでいただけることが期待できると思います。この時期の入居なので転勤族でもなさそうですし。

 そしてこの物件の利回り、なんと18%超です。

 あとは退去されないことを祈るばかりですね。

 あ、ここで10%くらいの利回りの物件として売却すると、大きく利確できるかも。(ぉぃ)

posted by 借金持ち父さん at 13:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月26日

結論を出してもらえないまま

 先日戸建の内見で書きました。

土曜日まで考えて結論を出すとのこと。さてさて、どちらに転ぶでしょうか?


 土曜日の夕方になっても不動産屋さんから連絡がありません。実はこの戸建の物件には、金曜日に別の不動産屋さんからも問い合わせが入っています。後から問い合わせが来た不動産屋さんには、「土曜日に回答がある予定なので、分かり次第連絡します。」と伝えてあります。

 しびれをきらして不動産屋さんに電話連絡したのですが、担当者が外出中とのことで、結局連絡はもらえないままでした。そして今朝になって「お客様に問い合わせたら、まだ決めかねているようでもう一日待って欲しい」との連絡がありました。

 そして今日もそれ以降は連絡がないままです。お客様が悩んでいると言うことは、物件をとても気に入っていて借りたいけれども、ご家族にご老人がいて家の前に急坂があるのを気にしていると言う気持ちの表れではないかと、勝手に推測しています。

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2006年06月21日

戸建の内見

 今日、なかなか借り手が決まらない戸建物件の内見がありました。そして、その結果について、夕方に不動産屋さんから電話がありました。

 リフォーム状況を紹介しますで写真つきで紹介した物件です。内見していただいたご家族には、部屋はとても気に入ってもらえたようです。しかし、この物件、急な坂道の上の方にあります。普通の大人でさえ、歩いて上ると息が切れるくらいです。内見していただいたご家族には、ご老人の方がいらっしゃるそうなのです。(^^;

 土曜日まで考えて結論を出すとのこと。さてさて、どちらに転ぶでしょうか?

posted by 借金持ち父さん at 21:41| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月19日

管理費の引き落し

 この前購入した物件は、管理会社が管理費などを口座から引き落とすようになっています。5月分の家賃は入金されているのですが、なかなか引き落とされないので月末の引き落しなのかなあと勝手に思っていました。口座引き落しの契約書を見直せば分かると思いますが、めんどうなので、引き落し日の確認をしないで引き落とされるのを待っていたのです。

 それが、今日になって不動産屋さんから電話がありました。前のオーナーから、管理費が引き落とされたとの連絡があったそうです。それで、金持ち父さんに、口座引き落しの手続きを済ませているのか、確認の電話でした。

 もちろん、関連の書類は4月のうちに管理会社に郵送済みです。不動産屋さんにそれを伝えると、管理会社に確認すると言うことになり、そこで一旦電話を切りました。しばらくして再度電話がありました。管理会社が引き落しの手続きを変更するのを忘れていたそうです。

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賃料と空室率と収益の関係

 今日の昼前に不動産屋さんから電話がありました。この前、決まり損ねた物件の内見の問い合わせです。

 この物件は繁華街まで徒歩圏内なので、立地は文句なしの優良物件です。通常ならとっくに借り手がついてもおかしくないのですが、やはりエレベータなしの4階というのと、和式トイレなのが足を引っ張っているようです。

 そこで、空室リスクと家賃設定について真面目に考えてみることにしました。

 前提条件は、家賃設定を高くすると空室期間が半年あり、家賃設定が相場以下なら空室期間は1ヶ月と仮定します。

 さて、平均の入居月数を仮定したいところですが、こればっかりはわかりません。少なく見積もって、平均2年(24ヶ月)で退去すると考えてみます。

 家賃が相場通りで50000円/月、管理費1万円/月の場合を考えてみましょう。空室期間が6ヶ月ある場合は、5年間の収入は「半年空室+2年入居+半年空室+2年入居−管理費×60」です。とすると、収益は、

 50,000円×48-10,000円×60=1,800,000円

となります。では、家賃を安く設定した場合はどうでしょうか?
 
家賃を相場よりも安い45000円/月とすると、1ヶ月以内に入居者がつくと仮定しましょう。どうでしょうか。

 45,000円×57-10,000円×60-1800000=1,965,000円

 こうして計算してみると分かりますが、家賃を5000円(1割)下げてでも入居者が入ったほうが収入は増えるんですね。

 さっそく、空室になったままのこの単身向け物件とファミリー戸建物件は、少し賃料を下げることを検討しようと思います。

posted by 借金持ち父さん at 07:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年04月26日

不動産屋さんから電話

 未入居になっている戸建て物件をお願いしている不動産屋さんのうちの1軒から電話がありました。この不動産屋さんは、物件の紹介をお願いしている不動産屋さんのなかでも、物件に近いところにあります。

 この不動産屋さんから携帯に電話がありました。今週末に広告を打つので、それに掲載してもかまわないかとの打診でした。もちろん、断る理由なんてありませんので、二つ返事で了解しました。

 この物件は格安で入手したこともあって、提示している賃料で入居が決まれば、18%の利回りが確保できます。広告に大きな期待。(^^)

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2006年04月20日

入居ほぼ確定の話が消えることもある

 先日、入居ほぼ確定と書いた話の続きです。

 やられてしまいました。

 借り手になる予定だった方、保証人をお願いするために会社の社長に相談に行ったらしのです。そこまでは問題ありませんでした。しかし、ここで話が変わってしまいました。会社が住居を用意することに決まったから、今回の話はなかったことに、だそうです。

 結果的には借り手の方にとってはよりよい結果となったのですから、喜んでもいいんでしょう。この部屋を借りるのにより適した人が別にいるということなのでしょう。

 しかし、なかなかうまくいかないものですね。この物件を依頼していた他のいくつかの不動産屋さんに、断りの連絡を入れておかなかったのが不幸中の幸いですかね。もし連絡を入れていたら、再度お願いして回るという情けない二度手間になるところでしたから。

 気を取り直して、もう少し見た目がよくなるように手を入れることにしましょう。あの部屋、床と壁はいい感じなんですが、照明が古臭いんですよね。今度の連休中にでも、安くてちょっと見栄えのいい照明を探して交換することにしましょう。

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入居ほぼ確定のその後

 先日、入居ほぼ確定という記事を書きました。

 不動産屋さんからまだ連絡がないので、どうなっているのかを聞いてみたところ、保証人がいないということで契約が止まっているようです。そこで、不動産屋さんを通して、保証会社を利用するように、借り手さんに打診してもらうように依頼しました。

 おそらく、入居のための敷金や仲介手数料、最初の家賃、引越し費用などと予算の関係で、保証会社の利用をためらっているのかもしれません。不動産屋さんに聞いたところ、契約には保証人二人が前提で、一人いる場合は家賃の何割、一人もいない場合は家賃の何割という形で保証料を借り手さんに負担してもらうことになるようです。

 ここはちょっと頭を使っってみましょう。家賃にはマンションの管理費を含めた金額にしていますが、家賃と管理費を別にすれば、借り手さんの最初の負担がかなり減ることになります。この物件は敷金2ヶ月で募集しています。敷金と仲介手数料をあわせると家賃の3月分になります。管理費は5000円ですから、借り手さんの負担は15000円減ることになりますが、家主の取り分は何も変わりません。不動産屋さんの取り分が減りますが、まあ我慢してもらいましょう。

 明日にでも、この案を不動産屋さんを通して打診してみたいと思います。

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2006年04月18日

空室の戸建物件

 不動産屋さんから電話がありました。まだ空室のままになっている戸建物件の内見の問い合わせでした。

 今回も内見の問い合わせの後は、何も連絡がありませんので、契約には至らなかったのでしょう。残念です。

 いままでにも何度か内見の連絡があったのですが、賃貸契約になかなか結びつきません。やはり駐車場が近隣で確保できないのがネックになっているんだと思います。古い住宅地の中にあるので、近隣にほとんど駐車場がないんですよね。あったとしても全部が埋まってしまっています。少し離れればないこともないのですが、徒歩5分となると誰だって躊躇してしまいます。

 せっかくきれいにリフォームしたんですから、なんとか借り手の方に喜んでいただけるように条件を整えたいところですが、道路と段差があるうえに、隣地境界線近くまで建物があるために敷地内にはとても駐車スペースを作ることができません。

 駐車場探しも不動産屋さん任せにしてないで、自分の足でも探してみようと思います。なかなか不労所得にはなりませんね。(^^;

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2006年04月16日

入居ほぼ確定の物件

 今日はその物件の入居者が決まったことを、他に募集を依頼していた不動産屋さんに連絡しようと思っていたのですが、すっかり忘れていました。(^^;

 まあ、正式決定ではありませんので、連絡を入れるのはそれ以降ということにしておきましょうか。

 この物件はかなり古い建物なので、4階なのにエレベーターなしなのとトイレが和式なのが最大の欠点と言えます。これを克服できるのは、当然のごとく若い男性だろうと思っていました。そもそも、1階に上がるのに、道路から3mくらい階段を上らないといけないのです。実質は5階といっても間違いありません。

 別の物件では女性の気を引くようなちょっとしたリフォームをしたりするのですが、この物件の入居希望者は、細かいことはきっと気にしないだろうと思って、自分では気になるところすら手を入れずに放置していました。という状況だったのですが、予想通りな人が入居希望してくれました。

 とても嬉しい気持ちになったので、入居後にビールでもプレゼントしようかと思います。(^^)

posted by 借金持ち父さん at 22:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年04月15日

入居ほぼ確定

 今日の午後、不動産屋さんから電話がありました。この前買った物件の入居がほぼ決まったようです。(^^)

 これで昨年の夏から立て続けに購入した不動産4件のうち3件目までの入居が決まったことになります。これで借金の支払い分をまかない、さらに若干のプラスがでることになりますので、退去が出ない限りは当面は安心です。

 この時点で入居が決まっていないのは盛大なリフォームをした戸建物件です。もともとこの物件は5LDKという広大な間取で人数が多目のファミリー向けということと、これ以外で保有しているワンルームがある地域とは違い、やや賃貸需要が少なめの地域ということもあって、すぐには入居者は見つからないだろうとは思っています。

 もともと物件が多くない地域なので、家賃はそれほど競争の材料ではなく、立地と広さの条件で選んでくれる人がいるのではないかと期待しています。見つかればそれなりに長く住んでもらえるとは思っているのですが、どうでしょうか。

 まあ、入居者がいないと利回りもなにもないのですが、のんびり待ってみましょう。

posted by 借金持ち父さん at 22:15| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする